Назад
Главная
Документация
        тел./факс 8 (81361) 2-39-12
   

Общие вопросы управления (1-23).

Ситуации из жизни (24-36).

Вопросы по дому №3 (37-38)

  1. Что такое управление многоквартирным домом?
    Жилищный кодекс РФ (ч.1 ст.161 ЖК РФ) определяет цели управления: обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание и пользование общим имуществом, а также предоставление коммунальных услуг. Управление многоквартирным домом – это деятельность собственников помещений или уполномоченных ими организаций по его эксплуатации и улучшению.

2.      Почему собственники обязаны выбрать способ управления?
Кроме права собственности на имущество у собственников есть обязанность по его надлежащему содержанию и ответственность за то, чтобы это имущество не нанесло вреда здоровью или имуществу других лиц.(ч.3 ст.30 и ч.1 ст.39 ЖК РФ). Жилищный кодекс РФ обязывает собственников жилья выбрать способ управления многоквартирным домом (ч.2 ст.161 ЖК РФ). Многоквартирный дом не может оставаться без управления. Поэтому если сами собственники не выполняют обязанности по выбору способа управления, то за них такой выбор делает муниципалитет в установленном порядке (ч.4 ст.162 ЖК РФ).

3.      Обязательно ли заключать договор управления между управляющей организацией и каждым собственником?
Жилищный кодекс РФ (ст.162) указывает, что договор управления по результатам выбора управляющей компании должен быть заключен с каждым собственником. Отказ собственника от подписания договора не является основанием для неоплаты услуг выбранной УК (ч.5 ст.46 ЖК РФ). Договор управления заключается на одинаковых для всех условиях.

4.      Обязана ли управляющая организация отчитываться перед собственниками помещений о своей деятельности по управлению многоквартирным домом?
Да. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам отчет о выполнении договора управления за предыдущий год (ч.11 ст.162 ЖК РФ).

5.Каковы обязанности Собственника по содержанию многоквартирного дома?
Собственник в многоквартирном доме отвечает за содержание (ст.30 ЖК РФ):
- принадлежащего ему жилого помещения;
- общего имущества собственников помещений в этом доме, включая придомовую территорию.
Он обязан поддерживать квартиру в надлежащем состоянии, не допускать бесхозяйственного обращения, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Собственники общего имущества в многоквартирном доме совместно несут расходы на содержание общего имущества.

6. Несет ли администрация района или города ответственность за управление многоквартирным домом?
Если дом полностью муниципальный, и там проживают только наниматели, то за управление домом отвечает администрация Муниципалитета. Если в доме некоторые квартиры муниципальные, то администрация, как любой собственник в этом доме отвечает за содержание и управление домом пропорционально принадлежащей ей доле.

7. Что входит в состав общего имущества?
В состав общего имущества многоквартирного дома входят помещения, которые не являются частью квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме – это лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации или иное оборудование, а также: крыши; ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства; иные объекты, расположенные на земельном участке и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома (например, детская площадка).(ст.36 ЖК РФ)

8. Как определить долю принадлежащего собственнику общего имущества в многоквартирном доме? Как это связано с платежами?
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ст.37 ЖК РФ). Например, если площадь принадлежащей Вам квартиры составляет 48 кв.м., а вся площадь дома – 9600 кв.м., Ваша доля составит 0,5% всего общего имущества. То есть, например, при расчете платежей на текущий или капитальный ремонт дома Вы оплачиваете 0,5%, от общей стоимости такого ремонта.

9. Что такое надлежащее содержание общего имущества собственников?
Надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме – это поддержание состояния, соответствующего требованиям различных нормативно-правовых актов: в частности, технических регламентов, государственных санитарно-эпидемиологических правил и норм, гигиенических нормативов, стандартов и иных документов. Одинаковых многоквартирных домов не бывает. Все дома индивидуальны: имеют свои конструктивные различия и особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества. Состояние многоквартирных домов зависит от условий эксплуатации, места расположения и климата.

10. Кто отвечает за состояние подвалов, чердаков, технических подполий? Кто и с какой регулярностью должен вычищать оттуда мусор?
Подвал и чердак – места общего пользования. Отвечают за их содержание собственники. Уборка чердаков, подвалов и технических подполий должна производиться не реже 1 раза в год. Это можно поручить Управляющей компании по договору управления.

11. Из чего состоит плата для собственников?
Плата для собственников жилых помещений в многоквартирном доме может включать в себя:
- плату за обслуживание и содержание общего имущества многоквартирного дома;
- плату за текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома;
- плату за капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома;
- плату за коммунальные услуги.

12. Что такое «Содержание жилых многоквартирных домов»?
Это комплекс работ по созданию необходимых условий для проживания людей и обеспечения сохранности жилого дома. Включает в себя:
- Управление многоквартирным домом;
- Техническую эксплуатацию многоквартирного дома;
- Санитарное содержание многоквартирного дома, включая придомовую территорию.

13.  Что входит в состав услуги по управлению многоквартирным домом?

В услугу по управлению домом в обязательном порядке включаются:
- Организация работ по технической эксплуатации дома в соответствии с действующими требованиями (см.вопрос 14);
- Организация работ по санитарному содержанию дома в соответствии с действующими требованиями (см.вопрос 15)
- Организация поставки коммунальных ресурсов;
- Диспетчерское обслуживание;
- Расчетно-кассовое обслуживание, сбор и взыскание платежей;
- Отбор поставщиков и подрядчиков, контроль качества выполняемых ими работ и поставляемых ресурсов;
- Контроль соблюдения собственниками и нанимателями нормативных требований;
- Регистрационный учет граждан

14.  Что значит «Техническая эксплуатация зданий»?
Техническая эксплуатация зданий - использование здания по функциональному назначению с проведением необходимых мероприятий по сохранению состояния конструкций здания и его оборудования, при котором они способны выполнять заданные функции с параметрами, установленными требованиями технической документации. Техническая эксплуатация многоквартирного дома включает:
- Техническое обслуживание дома;
- Ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий.

15.  Что значит «Санитарное содержание многоквартирного дома»?
Это комплекс работ по созданию и поддержанию здоровых условий жизни, обеспечению санитарно-гигиенических требований, профилактике заболеваний и эпидемий. В работы по санитарному содержанию входят:

- уборка мест общего пользования;
- уборка придомовой территории;
- дезинфекция, дезинсекция и дератизация мест общего пользования.
Дератизация, дезинфекция и дезинсекция проводятся в соответствии с требованиями санитарных норм и правил.

16. Что такое «Техническое обслуживание многоквартирных домов», зачем оно нужно?
Техническое обслуживание многоквартирных домов – комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов и внутридомовых сетей здания, поддержанию заданных параметров режимов работы его конструктивных элементов и технических устройств. Техническое обслуживание включает:
- текущий контроль технического состояния дома и готовности его к работе в зависимости от сезона (технические осмотры);
- техническое содержание дома (текущую и периодическую наладку и регулирование инженерных систем дома, текущие мелкие работы по поддержанию дома в состоянии работоспособности, подготовка дома к сезонной эксплуатации, мелкие работы по благоустройству);
- аварийно-ремонтное обслуживание.
Грамотное техническое обслуживание предупреждает дорогостоящие ремонтные работы. Дом, который не обслуживается, постепенно требует все больше и больше затрат - сначала на текущий ремонт, потом на капитальный, а потом дом становится «ветхим» или «аварийным», не пригодным к жилью. Техническое обслуживание – регулярный процесс, поэтому включается в тариф на услуги управляющей компании. Экономия на техобслуживании достаточно быстро приведет к нарушению функционирования инженерных систем, и, в свою очередь, к более серьезным затратам.

17. Технический осмотр и Техническое обслуживание – это одно и то же?
Нет. Технический осмотр – это важнейшая часть технического обслуживания. Носит контрольно-предупредительный характер. В ходе технического осмотра выявляют дефекты технического состояния дома или угрозу их возникновения. Технические осмотры проводятся как планово, так и по факту некоторых событий (например, ураган, землетрясение и т.д.). Результаты технических осмотров документально фиксируются и являются основанием для определения перечня работ и сметы на текущий ремонт.

18. В чем разница между техническим обслуживанием и ремонтом дома?
Техническое обслуживание – это поддержание работоспособности конструктивных элементов здания и его внутридомовых сетей и инженерного оборудования. Ремонт многоквартирного дома – это восстановление работоспособности всего перечисленного. Существуют текущий и капитальный ремонт.

19. В чем разница между текущим и капитальным ремонтом?
В ходе текущего ремонта выполняются строительные и инженерно-технические работы по устранению неисправностей для того, чтобы поддерживать установленные эксплуатационные показатели. При капитальном ремонте производится комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смена, восстановление или замена их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей дома, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации здания с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии.

20. Что такое «Подготовка домов к сезонной эксплуатации»? Какие сроки подготовки? Входит ли подготовка домов к сезонной эксплуатации в тариф?
Сроки начала и окончания подготовки к зиме каждого дома утверждаются администрацией района (города). При этом все работы должны быть закончены до 15 сентября. Для подготовки дома к зиме могут быть (по необходимости) выполнены следующие работы:
-устраняются неисправности конструктивных элементов дома (крыши, стены, перекрытия);
-внутридомовых сетей тепло-, водо- и электроснабжения и установок с газовыми нагревателями, а также отопительных печей, дымо- и газооходов.
-консервируется поливочная система, приводится в порядок придомовая территория так, чтобы обеспечить отвод дождевых и талых вод от отмостки и входов в подвалы;
-обеспечивается гидроизоляции элементов дома и смежных сними конструкций (фундаменты, стены подвала и цоколя, лестничные клетки, подвалы, чердаки, машинные отделения лифтов и т.д.). Перед весенне-летним сезоном также проводятся работы – укрепляются водостоки, флагодержатели, просевшие отмостки; консервируется система центрального отопления и расконсервируется поливочная система. Подготовка домов к сезонной эксплуатации входит в тариф, как часть работ в рамках технического обслуживания дома. Однако, если в ходе подготовки выявлена необходимость в более крупном ремонте, это оплачивается дополнительно из средств на текущий ремонт.

21. Что такое диспетчерское обслуживание? Для чего оно нужно?
Диспетчерское обслуживание – необходимо для того, чтобы в текущем режиме:
-собирать и обрабатывать информацию (заявки) о потребности в текущем и аварийном обслуживании домов;
-оперативно направлять исполнителей для аварийных работ и фиксировать время ликвидации аварии;
-постоянно отслеживать ситуацию в обслуживаемом районе.

22. Что такое аварийное обслуживание? Для чего оно нужно?
Аварийное обслуживание – это оперативная ликвидация аварий, то есть ситуаций, которые могут причинить значительный вред имуществу, здоровью или жизни граждан. В частности, на системах водоснабжения и канализации, тепло- и газоснабжения, лифтовом оборудовании. Выполнение аварийных работ необходимо как для ликвидации самой аварии, так и для предупреждения угрозы негативного развития ситуации.

23. Какие работы могут входить в текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома?
Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170) в перечень работ, относящихся к текущему ремонту жилых домов, входят: Фундаменты: устранение мелких деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмостки и входы в подвалы. Стены и фасады: герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; ремонт и окраска фасадов. Перекрытия: частичная смена отдельных элементов; заделка швов и трещин; укрепление и окраска. Крыши: устранение неисправностей стальных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции. Лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей: восстановление или замена отдельных участков и элементов. Центральное отопление: установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов внутренних систем центрального отопления, включая домовые котельные. Водопровод и канализация, горячее водоснабжение: установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения, включая насосные установки в жилых зданиях. Электроснабжение и электротехнические устройства: установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания за исключением внутриквартирных устройств и приборов. Внешнее благоустройство: ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, отмосток ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха. Для каждого конкретного дома в зависимости от его состояния перечень работ по текущему ремонту будет разным. Поэтому стоимость текущего ремонта не включается в тариф, а рассчитывается отдельно. Перечень работ определяется по результатам технических осмотров.

24. Можно ли рассчитывать стоимость услуг и производить их оплату раз в квартал?
Расчетным периодом по коммунальным услугам определен один календарный месяц. Поэтому начисление и оплата должны производиться ежемесячно.

25. Кто отвечает за готовность к предоставлению коммунальных услуг?
Ответственность за соответствующее требованиям состояние внутридомовых инженерных систем и оборудования, необходимых для предоставления коммунальных услуг, в многоквартирном доме несут собственники. При наличии договора управления – соответствующая управляющая организация.

26. Какая ответственность предусмотрена Жилищным кодексом за несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги у собственника жилого помещения?
Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки (ч.14 ст.155 ЖК РФ). В случае наличия у собственника жилого помещения задолженности она будет взыскана в судебном порядке. Помимо задолженности будет взыскана госпошлина.

27. Несут ли ответственность по долгам за коммунальные услуги все проживающие в квартире, или же только собственник?
Все дееспособные граждане - члены семьи собственника жилого помещения несут совместную (солидарную) с собственником ответственность по любым обязательствам, возникающим в результате пользования этим жилым помещением. Иные условия разделения ответственности должны быть оговорены письменным соглашением между ними.

28. Должны ли жильцы впускать представителя ресурсоснабжающей организации для контроля показаний счетчиков?
Ресурсоснабжающая организация имеет право 1 раз в 6 месяцев в заранее согласованное с потребителем время проверить правильность снятия показаний индивидуальных приборов учета и распределителей, а также их исправность и целостность на них пломб.

29. Сосед отгородил для своего автомобиля парковочное место перед домом. Насколько правомерны его действия?
Решение о границах используемого земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и ограничениях на его использование могут принять только собственники решением общего собрания (ст.44 ЖК РФ). Без такого решения использование части земельного участка, в данном случае, под парковочное место для автомобиля является неправомерным.

30. Знакомые посоветовали для снижения оплаты всему дому отказаться от ряда услуг, например, по вывозу мусора.
Следует иметь ввиду, что существуют в соответствии с требованиями законодательства РФ работы и услуги, которые являются обязательными, в частности:
-техническое обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги;
-обслуживание помещений общего пользования и строительных конструкций дома;
-уборка и очистка придомовой территории, уход за зелёными насаждениями;
-дератизация и дезинсекция помещений общего пользования;
-техническое обслуживание лифтов (при их наличии в доме);
-техническое обслуживание мусоропроводов и мусоросборных камер, удаление отходов из данных камер и их вывоз (при наличии мусоропроводов)
-вывоз и утилизация мусора.
Если собственники откажутся, например, от услуги вывоза мусора, то есть добровольно пойдут, на нарушение требований законодательства, им грозят ощутимые штрафы (от 5 тысяч рублей и выше). Штрафы за различные виды подобных нарушений вправе налагать такие организации, как Роспотребнадзор (СЭС), Росжилинспекция, Административно-техническая инспекция, иные определенные законодательством органы.

31. Муж потерял работу. Не хватает средств, чтобы регулярно платить за квартиру в полном объеме. Накапливаются долги. Под субсидии мы не попадаем. Посоветуйте, что можно сделать, пока ситуация выровняется?
Вам следует обратиться в управляющую организацию и заключить соглашение о реструктуризации долга.

32. Я нигде не работаю, нет желания встать на учет в центр занятости, доходов нет, наложить взыскание ваши судебные приставы не смогут.
Управляющая компания в соответствии с законом не имеет права прощать долги, потому что это деньги других собственников.  Сумму долга вместе с пенями всё равно с вас взыщут, т.к. рано или поздно все выходят на пенсию. И тогда, уже проживая в деревянном доме с удобствами во дворе, значительную часть пенсии придётся отдавать за жилищно-коммунальные услуги, так как даже при переселении в худшее жильё долги за жилищно-коммунальные услуги не списываются.

33. В связи с обстоятельствами не могу сейчас полностью и регулярно платить за жилищно-коммунальные услуги. Понимаю, что долг копится, дело может дойти до суда, с ужасом думаю о том, что придут приставы и наложат арест на имущество, но пока ничего сделать не могу.
Сейчас у многих людей сложные времена. Однако, доводить дело до суда совсем не обязательно. Вам следует подойти в свою управляющую компанию и составить график погашения задолженности. Не забудьте взять с собой паспорт. Кроме того, Вы можете оформить субсидию на содержание жилья. Как это сделать Вам расскажут в районной администрации или в Вашей управляющей компании.

34. Управляющая компания, которая обслуживает соседний дом, выставляет платежи почти в два раза меньше, чем многие другие. Может, перейти к ним на обслуживание?
Вы знаете, что по правилам гигиены зубы следует чистить два раза в день. Кроме того дважды в год нужно проходить осмотр у стоматолога. Если этого не делать, зубы будут разрушаться. В конечном итоге придется раскошелиться на стоимость автомобиля. То же самое происходит с домом. Поэтому если какая-то Управляющая компания занижает стоимость по сравнению со средней сложившейся на рынке, неизбежно она значительную часть услуг и работ не выполняет. Дом постепенно, подобно зубам, разрушается. И потом капитальный ремонт будет стоить колоссальных сумм. Что мы и можем наблюдать на примере большинства домов, построенных в советское время. Квартплата не предусматривала статьи «на капитальный ремонт». Стены, крыши, внутридомовые инженерные системы домов за годы эксплуатации настолько износились, что в ряде случаев даже капитальный ремонт не спасает положение. Европейские ровесники этих же домов, регулярно «проходившие» осмотры и получавшие своевременное обслуживание, чувствуют себя куда лучше.

35. Я не очень понимаю, зачем вообще нужна управляющая организация?
Если внимательно прочесть Жилищный кодекс, передача дома в управление управляющей компании – один из трех возможных способов управления. При этом он является наименее хлопотным для собственников. Кроме того, управляющая организация фактически является представителем, защищающим права и интересы собственников. Она возьмет на себя ответственность за подбор подрядчиков, услуги которых оптимальны по цене и качеству, за тяжбы с поставщиками тепла, воды и т.д., обеспечит дополнительные доходы собственникам путем грамотного использования общего имущества. Кроме того, закон требует обязательной разработки и реализации мероприятий по снижению энергозатрат. Это тоже должна сделать управляющая компания.

36. Интересно, как-то можно установить, сколько тепла теряется в нашем доме, кроме того, что мы реально потребляем, из-за не утепленных стен квартир, за счет распахнутых дверей подъездов и т.д.?
Точную цифру теплопотерь в каждом доме можно установить, если собственники закажут энергетический аудит. По результатам такого аудита фирма- аудитор разрабатывает комплекс рекомендуемых мероприятий. Мероприятия составлены таким образом, что если мероприятия будут выполнены собственниками, то затраты на них окупятся в установленное в рекомендациях время

37. Что входит в содержание МКД?

Содержание МКД - это содержание многоквартирного дома. В состав этой статьи входят затраты связаные с содержанием дома в исправном, рабочем состоянии. Вот тоько несколько из них: Осмотры вводных электрических щитков.  Осмотры и очистки вентканалов. Осмотр водопроводов, канализации, ГВС, ХВС, ЦО. Осмотры и очистки  кровли. Осмотры конструкций зданий. Осмотр электросетей, арматуры и электрооборудования в подвалах и чердаках. Осмотр электротехнических устройств на лестничных клетках. Ремонт групповых щитков на лестничных клетках без замены автоматов. Снятие показаний эл. Счетчиков коммунального назначения. Техническое обслуживание 2-х главных распределительных щитов.  Аварийно-диспетчерское обслуживание. Дезинсекция подвальных помещений. Дератизация подвальных помещений. Оплата ГВС, ХВС и канализации на общедомовые нужды. Услуги управления в т.ч. содержание паспортного стола, бухгалтерское сопровождение: расчет квартплаты, расчет льгот, проведение сверок, перерасчетов, учет поступлений, ведение бухгалтерского и налогового учета,  контроль за соблюдением договорных обязательств, работа по гарантийным обязательствам, работа по заключению договоров с подрядными организациями, получения допусков РосТехНадзора на тепловые и электроустановки дома, передача наружных сетей водоснабжения, канализации, тепло-и электроснабжения, административно-хозяйственная работа и т.д.

38. Почему мы платим за отопление круглый год? Законно ли это?

Ленинградская область не перешла на посезонную систему оплаты отопления, поскольку правительство РФ предоставило регионам право принимать решение самостоятельно. Правительством региона принято решение о равномерной оплате в течение года. Такое решение было утверждено постановлением правительства Ленинградской области от 14 сентября 2012 года №287 "О порядке оплаты коммунальной услуги по отоплению собственниками и пользователями помещений в многоквартирных домах и жилых домах в 2012-2014 годах". В любом случае оплата отопления будет производиться по счетчиками. Перерасчет проиводится в первом квартале следующего года.

   
© 2014 УК "Корона" 8 (81361) 2-39-12, e-mail: uk.korona@bk.ru
Контакты

Жилищно-строительный

Кооператив

"ТосноСтрой"